[스크랩] ◈ 재개발사업 절차

 

◈ 재개발사업 절차

 

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◎ 도정법 개정에 따라 달라진 재개발 절차를 살펴본다.

 

 

 ◉ 재개발사업 준비 단계

1) 기본계획 수립

 

2) 재개발정비사업 구역 지정

 

- 구역 지정 신청 및 결정 : 주택재개발사업을 시행하기 위해 도시계획으로 해당 구역을 지정-고시.

시장과 구청장이 입안해 시도지사에게 신청, 시도지사는 이를 결정 및 지정한다.

- 주택재개발정비사업 구역 지정요건 : 주택재개발구역은 호수밀도 70이상이고 면적이 1,000㎡ 이상

인 지역 중에 다음 조건을 갖춰야 지정될 수 있다.

①노후불량 건축물의 수가 대상구역 안 건축물 층수의 2/3 이상의 경우

②4m이상 도로에 접한 주택(접도율)이 구역 내 전체 주택의 30% 이하인 경우

③대지로서 효용가치가 현저히 떨어지는 과소필지(주거지역은 90㎡이하)나 부정형, 세장형 필지가

대상구역 내 필지의 50% 이상인 경우

④침수 등 재해위험지역으로 신속한 사업이 필요한 곳 

 

3) 조합설립 추진위원회 설립 인가

 

재건축 추진위원회와 같은 성격이며 복수 추진위원회가 인정되지 않음.

-추진위 설립요건_

-토지 등 소유자 1/2이상의 동의 ▶해당 시장, 군수, 구청장에 신청하여 설립인가를 받는다.

 

 

4) 재개발 조합설립인가

 

-조합설립 요건_

-토지 등의 소유자 4/5 이상의 동의를 얻고 정관 작성하여 시장, 군수, 구청장에게 신청.

-조합원 및 조합대의원회_

-조합원은 구역 안의 토지 및 건물의 소유자와 지상권자.

조합원이 100인 이상인 경우 조합원 수의 1/10 이상의 대의원회를 결성

설입인가를 받은 조합은 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 법인등기

 

◉ 재개발사업 승인 단계

 

1) 사업시행계획 승인 

사업계획승인 : 사업내용(주택이나 복리시설의 규모 및 ·배치 등)을 확정하고 승인하는 절차.

구청장 및 시장은 신청일 이후 5일 이내 심의 후 30일 이내 통보.

 

2) 시공사 선정

도정법에서는 시공사 선정을 사업계획승인 이후로 가능케 함.

 

-시공사 선정 절차 및 유의점_

조합은 사업승인을 받은 이후 조합정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰 방식을 통해 시공사 선정

-시공보증_

재개발사업을 통해 조합원에게 분양되는 주택은 시공사 부도 및 조합원 피해를 방지하기위해

사업에 참여하는 시공사의 시공보증을 의무화 함. 

 

3) 관리처분

- 관리처분 계획에 따라 조합원은 청산 또는 분양신청을 하게 됨.

또한 자신이 출자한 재산규모와 새로 얻게 될 주택의 가치를 산정해 환급 또는 추가부담금 결정.

- 조합은 사업시행인가가 난 날로부터 14일 이내 분양 신청 기간을 조합원에게 통지

조합원은 사업시행 인가일로 부터 30일 ~ 60일 이내에 분양신청.

임차인 등 소유자 외의 권리권자도 이 기간에 권리주장을 해야한다.

기간 내 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금 청산 대상.

 

-분양방법_

1인 1주택 분양원칙. 평형배정은 소유자산의 감정평가액을 기준. 동,호수는 추첨 배정.

-관리처분계획 시 제출 서류_ 관리처분계획을 인가 받고자 할 때에는 분양설계기준, 분양대상자 소유 토지, 건축물의 명세와 사업시행일 기준의 가격, 보류지의 명세 등을 제출한다.

-관리처분계획 인가_ 조합은 분양신청기간 경과 후 관리처분계획을 시장에게 인가 받음.

 

. 도정법에서는 관리처분계획인가 이전에 철거 금지

 

◉ 재개발사업 완료 단계 

 

1) 이주 및 철거 착공  

- 조합은 공사기간 주거 문제 해결을 위해 임시 수용시설 및 주택임대자금 융자 등의 조치. - 이주비는 결국 조합원들의 부담비용이므로, 많다고 유리한 것은 아님. - 이주비가 지급 후 약 6개월간 이주기간 시작.

이주가 대부분 마무리 되면 곧장 착공 시작. 

 

2) 분양 및 착공

-관리처분에 따라 조합원 분양을 마치고 남는 물량은 을 일반분양.

공급초과분이 20세대 이상일 경우 일반분양. 20세대 미만인 경우 자격을 가진 자에게 임의 공급가능..

 

3) 입주 및 조합해산 (청산)

- 사용검사(준공)_

건물이 완공된 후 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는 절차.

-분양처분_

조합은 공사완료 즉시 확정측량 및 토지분할 절차를 거쳐 분양처분을 한 후 시장, 구청장에게 보고.

-사용승인_ 시장 등 사업계획승인권자가 시행. 동별 사용검사 신청이 가능하며 사용검사를 받으면

사용승인을 받은 것으로 간주.

-청산_

청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가

있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것.

-조합해산_

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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◈ 재개발 절차도

 

 

 

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출처 : 백운(호수)지식문화밸리.내손동 아파트

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